¿Estamos preparados para los cambios en el sector de la construcción residencial?

Tengo que reconocer que cada vez es más difícil escribir una entrada seria en este blog. El estado de ánimo general en España es tan bajo, y el escepticismo tan grande, que parece necesario escudarse en la ironía o el sarcasmo para sobrevivir, para no dejarse llevar por la inacción o la depresión. Y, claro, eso es bastante contradictorio con temas como el que trato hoy.

Pero, vamos a intentarlo.

En condiciones normales, en el campo del que aquí tratamos, este tema debería ser EL TEMA. Me refiero al intento por cambiar el viejo modelo de producción del sector inmobiliario y de la construcción, que tantos disgustos nos ha dado, por algo más moderno, más actual. Y aquí lo nuevo y lo viejo aparecen cruzados, porque lo “nuevo” es rehabilitar lo que es viejo, los edificios y viviendas antiguos, y lo “viejo” es empeñarse en seguir construyendo obra nueva o en ampliar la superficie urbanizada.

Pues bien, una ley aprobada a comienzos del verano, que habría sido un mazazo en otro momento, y que pretende impulsar ese cambio, ha pasado sin pena ni gloria por nuestros medios de comunicación, y con más penas que gloria en los ambientes técnicos y especializados , donde más que de pena quizá tengamos que hablar de penuria. Esta ley es la 8/2013 de 26 de junio de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Esta es una ley que en su preámbulo liga la recuperación económica con la reconversión del sistema de la construcción, y propone como solución volcar todos los esfuerzos en esas actuaciones que ya se conocen como las tres R’s, y que además deberán ser clave para la puesta al día, nada menos, que del sector turístico.

Tenemos sobre el papel una ley que ambiciona cambiar algunos tradicionales elefantes blancos de nuestra economía, una ley que prevé algo más que podar para que en la supuesta primavera que algún día llegará, de nuestros muñones salgan los brotes del crecimiento. Y ese crecimiento estará, además, basado en un nuevo modelo de rehabilitación, poco desarrollado hasta ahora y con gran potencial de crecimiento. Y es que aún en esta coyuntura de parón en la obra nueva nos mantenemos entre los países con menor rehabilitación de la zona euro, nada menos que 13 puntos por debajo de la media.

Se trata de una oportunidad para dar alguna luz al sector cuando ya llevamos mucho tiempo hablando de cambiar el modelo. Pero salir de esta atonía, de este letargo, requiere más que una ley. Y no me cabe duda de que una de las cosas que faltan es mejor formación.

La ley de las 3R plantea un nuevo instrumento que debe ser la clave para provocar los cambios en cuanto a la rehabilitación de edificios residenciales. Es el Informe de Evaluación del Edificio (IEE), que se superpone a la tradicional Inspección Técnica del Edificio (ITE), la hace obligatoria en todos los municipios e incorpora nuevas exigencias: los nuevos criterios de sostenibilidad energética y las mejoras de accesibilidad. El nuevo informe acreditará el estado del inmueble en ambos aspectos; en primer lugar su eficiencia energética, mediante la famosa pegatina que hasta ahora hemos visto en frigoríficos y otros electrodomésticos. En segundo lugar, el cumplimiento del renovado Código Técnico de la Edificación y demás normas de accesibilidad. 

No, no es de un frigorífico. Con mucha suerte podría ser su casa.

Es interesante comprobar hasta qué punto nuestras viviendas requieren mejoras, la que se ven y las que no. Según El Mundo (24 de septiembre de 2013), a tres meses del comienzo de la obligatoriedad de disponer del certificado energético, parece que la mayoría de nuestros inmuebles no superan la etiqueta D (29,45% de los casos) o E (54,85%). Es decir, nuestras casas en términos energéticos resultan tan ineficientes como sería un frigorífico sin aislantes o calentar nuestra casa a base de braseros eléctricos. Y eso con la energía por las nubes y sin parar de subir.

En eficiencia energética nuestras viviendas son equivalentes a estos electrodomésticos

Parece que, a pesar de esta situación objetiva, la población ha interpretado estas exigencias como un nuevo impuesto. Y aunque no debería ser así, razones no le faltan, si consideramos que han de ser las comunidades de vecinos la que hagan frente con sus cuotas mensuales y derramas al cumplimiento de las nuevas exigencias. Los hogares asisten, con impotencia a una serie escalada de los costes de la energía, nuevos requisitos de revisión de instalaciones y otros costes ligados con la tenencia de una vivienda. Así que no es de extrañar la resistencia a estas nuevas medidas e incluso el surgimiento de la picaresca, con hábiles certificadores que ni siquiera visitan la propiedad, y cosas parecidas.

¿Y los profesionales de verdad? Yo diría que están aún en shock después de la que les ha caído con la crisis. Se están poniendo al día en la necesidad y oportunidad laboral que se deriva de los nuevos certificados de eficiencia energética, y muchos colegios de aparejadores o arquitectos ya incluyen servicios específicos y listados de profesionales preparados para ello en sus webs. Pero, ¿qué tan preparados? Esto es difícil de saber, pero al menos habrán hecho un curso sobre cómo seguir el programa informático que el Ministerio de Industria, a través del IDAE, ha puesto a disposición pública para el cálculo del certificado.

Si entramos ahora en la exigencia de accesibilidad el panorama es mucho más incierto, tanto en términos de cumplir con la exigencia de la Ley 8/2013 como en que haya realmente técnicos preparados para rellenar el Informe de Evaluación del Edificio exigido. Y aquí sí que la oferta de especialistas es aún inexistente. Tras lustros de desdeñar la accesibilidad como poca cosa, algo escasamente importante o no requerido de una formación seria, se van a encontrar ahora los técnicos con la necesidad de cumplir el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA) aprobado en 2010 y que las escuelas de arquitectura siguen ignorando.

Edificios de construcción sencilla renovados, con envoltura térmica y mejoras de accesibilidad

La exigencia en el caso de la accesibilidad es ambiciosa, aunque puede que tenga truco. La ley 8/2013 incorpora un elemento modulador de los cambios de accesibilidad. Para que exista una proporcionalidad en las reformas a hacer, la propia ley introduce el criterio de “ajustes razonables”, es decir, condiciona las adaptaciones a que la “carga” que impone la mejora de accesibilidad no sea desproporcionada. Y para determinar si lo es o no se habrán de tener en cuenta cuatro criterios:

• Los costes de la intervención

• Los efectos discriminatorios que su adopción puede representar

• La estructura y características de la persona o entidad que deba poner en práctica el ajuste

• La posibilidad de obtener financiación pública.

Por si esto les parece un acertijo, la norma da una pista que va a resultar muy utilizada en la práctica: se entenderá que la carga es desproporcionada cuando el coste de las obras necesarias, repercutido anualmente, y descontadas esas ayudas públicas que -en su caso – se pudieran conseguir, sea mayor de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad de vecinos. En todo caso queda bajo la responsabilidad del técnico el contenido de la evaluación presentada en el informe, de modo que es conveniente disponer de una formación adecuada. Saber si un edificio es o no susceptible de realizar ajustes razonables, que es una de las cosas a certificar, no es una ciencia exacta, puesto que las soluciones aplicables pueden ser bien distintas. Frente a un problema de barreras puede darse el caso de que ninguna solución supere el nivel citado de las 12 mensualidades de coste, pero también puede que quepan alternativas, que el técnico debe poder identificar y valorar.

La contribución de Acceplan en este sentido ha sido crear un curso específico, reuniendo a los mejores profesionales posibles, para formar de forma consistente y práctica a los futuros evaluadores, una especialidad que podría tener una importante demanda en los próximos años. Ha nacido así nuestro Curso de Especialización “El Informe de Evaluación del Edificio: Rehabilitación, Eficiencia Energética y Accesibilidad”, realizado a distancia y de una duración lectiva de 100 horas. Se trata de un curso con clases en tiempo real, a través de una plataforma formativa en internet, con las ventajas de las clases presenciales, pero sin tener que desplazarse de casa o el trabajo.

Para el curso contamos con la colaboración del Ministerio de Fomento, que a través de los técnicos de la Dirección General de Arquitectura, Vivienda y Suelo participa en el claustro de profesores. Concretamente, darán clase los técnicos redactores y responsables de las recientes normativas estatales que los evaluadores deben conocer: el Código Técnico de la Edificación (DB-SUA incorporado en 2010), la Orden Ministerial 561/2010 sobre accesibilidad en espacios públicos urbanizados, y esta reciente Ley 8/2013 de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas.

Las personas interesadas se pueden informar en http://www.acceplan.com/formation.php. También puede escribir un e-mail a info@acceplan.com o llamar al 91 531 20 00 (9 a 14h). La primera clase, dictada por la Subdirectora General de Urbanismo, será el próximo 30 de octubre. Disculpen esta intromisión corporativa en el blog, pero, como se suele decir de los desnudos en el cine, es una “exigencia del guión”; así que estoy convencido de que la película valdrá la pena.

Seguiremos informando sobre estos temas, porque las consecuencias de estos cambios legislativos y de las transformaciones en el sector traerán cola.

Fernando Alonso López, Director de ACCEPLAN

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